Покупаете жилье? Будьте внимательны!
Современная жизнь диктует свои правила. С развитием в стране частной собственности
развивается рынок жилья. Активно используется ипотечное жилищное кредитование. Принимаются различные социальные программы. Но жилищный вопрос не становится менее актуальным.
К сожалению, с развитием рынка недвижимости развиваются и мошеннические схемы недобросовестного завладения квадратными метрами и крупными денежными средствами.
Как обезопасить себя от риска? Как не попасться на уловки мошенников?
Вопрос этот сложный, потому что невозможно дать универсальные рецепты. Каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.
Однако есть общие рекомендации, которые могут помочь добросовестному приобретателю. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах.
При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это может быть сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и т.д. Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере представляет собой предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, т.е. новое строящееся жилье, и покупку уже готового жилья – это вторичный рынок.
На территории района наиболее распространены сделки по приобретению жилья на вторичном рынке. На них мы сегодня и остановимся. Итак, дом (квартира) для покупки выбраны. Документы у продавца вроде бы есть, жилье осмотрели, с ценой определились... Казалось бы, ну что может случиться? Однако несмотря на кажущуюся простоту, при заключении договора есть много нюансов, на которые обязательно следует обратить внимание. При подготовке к сделке прежде всего изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилое помещение, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.
Для проверки юридической чистоты объекта в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Там будут указаны при их наличии все возможные имеющиеся обременения жилого помещения: ипотека, арест имущества, аренда, правопритязания, возражения собственника на совершение определенных действий. Также рекомендую проверить всех зарегистрированных по данному адресу граждан по домовой книге, в которой записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал, выбыл, умер и т.д. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не "потерялся". Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться либо оценить для себя возможные риски.
Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться и все еще раз уточнить: не появятся ли неожиданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования? Вступило ли решение в законную силу?
Если жилое помещение продаётся наследниками, желательно ознакомиться со свидетельством о смерти бывшего владельца (наследодателя). Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру. Редко, но бывает и такое.
Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, - паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.
Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Есть сомнения на этот счет? Тогда будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не нужно бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. Деньги платит покупатель, он и рискует. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.
Если на момент отчуждения имущества гражданин состоит в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках. В наше время это не редкость.
Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы также рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте предъявить справки из нарко - и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят о праве распоряжаться, но не о упоминают при этом о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что доверенное лицо не воспользуется правом на продажу. Особенно это касается пожилых малограмотных людей, которые выдают доверенность своим близким родственникам.
В заключение хочу подчеркнуть, что вовсе не призываю вас видеть в каждом продавце мошенника. Как правило, сделки заключаются добросовестными гражданами с соблюдением всех требований законодательства. Но чтобы досадное исключение из этих правил не испортило вам жизнь, хочу дать общий совет покупателям: лучше перестраховаться до заключения договора, чем потом остаться без жилья и денег. Будьте внимательны! Не зря говорится: «предупрежден - значит вооружен». Не уверены в своих силах - обратитесь за помощью к профессионалам. Помогут обязательно.
.Начальник отдела по Зубово-Полянскому и
Торбеевскому районам Управления Росреестра
по Республике Мордовия Ингликова О.С.
Дополнительная информация
из
из
из
из
из
из